토지거래 허가구역 확인방법

부동산 거래를 계획할 때 가장 먼저 확인해야 할 사항 중 하나가 해당 토지가 토지거래허가구역에 포함되는지 여부입니다. 토지거래허가구역은 투기적 거래 방지와 부동산 가격 안정화를 위해 지정된 구역으로, 이 지역 내에서 토지거래를 할 때는 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

토지거래 허가구역 확인방법

토지거래허가구역 확인은 토지이음 웹사이트를 통해 간편하게 할 수 있습니다. 토지이음은 국토교통부에서 운영하는 토지이용규제정보서비스로, 포털사이트에서 '토지이음'을 검색하면 쉽게 접속할 수 있습니다. 홈페이지 접속 후 메인화면 상단의 '토지이용계획' 탭을 클릭하고, 확인하고 싶은 토지의 주소를 입력하면 됩니다. 주소를 정확히 모를 경우 '주소 지도로 찾기' 탭을 통해 지도에서 직접 위치를 선택할 수도 있습니다.

이음지도를 활용하면 더욱 편리하게 토지거래허가구역을 확인할 수 있습니다. 토지이음 사이트에서 '이음지도'를 선택한 후 서울이나 해당 지역으로 이동하여 '토지거래계약에 관한 허가구역'을 체크하면 지도상에서 허가구역이 시각적으로 표시됩니다. 마우스 휠을 조작하여 확대하면 보다 상세한 구역 정보를 확인할 수 있습니다.

지역별 토지거래허가구역 지정현황

서울시의 경우 총 165.23㎢가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 전체 서울시 면적의 27.3%에 해당합니다. 강남, 서초, 송파, 용산구의 아파트 부지는 2025년 10월부터 2026년 12월까지 허가구역으로 지정되었습니다. 또한 강남·서초 자연녹지지역과 주요 재건축단지, 모아타운 인근지역 등이 포함되어 있습니다.

각 지방자치단체별로 토지거래허가구역 지정현황을 확인하는 방법이 다릅니다. 인천시의 경우 인천시청 홈페이지의 정보공개포털에서 '토지거래허가구역'을 검색하면 됩니다. 경기도는 경기도 지리정보시스템을 통해 확인할 수 있으며, 의왕오매기 공공주택지구와 국가첨단산업단지 인근 등이 허가구역으로 지정되어 있습니다.

토지거래허가제도 개요

토지거래허가제도는 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역에 대해 토지거래계약허가구역으로 지정하여 해당 구역 내 토지거래 시 허가를 받도록 하는 제도입니다. 국토교통부 장관은 둘 이상의 시·군·구에 걸친 지역을, 도지사는 동일한 시·군·구 내 일부지역을 지정할 수 있습니다.

허가대상은 허가구역 안에 있는 토지의 소유권·지상권 등을 대가를 받고 이전·설정하는 계약을 체결하려는 경우입니다. 여기서 대가는 금전뿐만 아니라 물물교환, 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 모든 형태의 변제를 포함합니다.

허가 신청절차 및 필요서류

토지거래허가 신청은 거래당사자인 매도자와 매수자가 공동으로 신청해야 하며, 허가 신청을 받은 날로부터 15일 이내에 허가증이 교부됩니다. 신청 시 필요한 서류는 토지거래계약허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득 자금조달계획서가 기본이며, 농지 취득 시에는 농업경영계획서, 임야 취득 시에는 산림경영계획서가 추가로 필요합니다.

처리흐름은 거래당사자 간 합의 후 허가신청서를 제출하고, 관련 부서에서 서류 검토 및 현장조사를 거쳐 허가 또는 불허가를 결정하는 순서로 진행됩니다. 대리인이 신청하는 경우에는 위임장이 별도로 필요합니다.

허가받은 토지의 이용의무

토지거래허가를 받은 후에는 반드시 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 하며, 이용의무기간이 정해져 있습니다. 주거용지와 주민복지시설의 경우 2년, 농업·축산업·임업·어업과 대체토지취득의 경우도 2년, 공익 또는 도시계획 적합사업 시행의 경우에는 4년의 이용의무기간이 적용됩니다.

토지 이용의무는 취득일(등기 완료일)부터 발생하며, 이용목적을 변경하고자 할 때는 별도의 이용목적 변경허가를 받아야 합니다. 주거용 토지의 경우 2년간 임대 및 매매가 금지되어 해당 기간 동안 본인이 직접 사용해야 합니다.

위반 시 처벌규정

토지거래허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 사위 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 경우 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가에 의한 해당 토지가격의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처해집니다. 이용의무 이행명령을 이행하지 않은 경우에는 토지취득가액의 10% 범위 내에서 이행강제금이 부과되며, 이행될 때까지 매년 1회씩 부과됩니다.

이행강제금은 위반 유형에 따라 차등 적용되는데, 이용목적 위반 시 5%, 불법임대 시 7%, 미이용 방치 시 10%가 부과됩니다. 따라서 토지거래허가구역 내 부동산 거래 시에는 사전에 정확한 확인과 절차 준수가 필수적입니다.